Il patrimonio immobiliare
del Capitolo di San Pietro in Vaticano alla fine del xv secolo:
primi risultati

di Alexis Gauvain

Lo studio del patrimonio immobiliare del Capitolo di San Pietro, di cui in queste pagine si presentano i primi risultati, si inserisce nel filone di ricerche che da alcuni decenni hanno avuto come oggetto il complesso dei beni della basilica vaticana1.
Per il momento l’analisi ha quali estremi cronologici di riferimento il 1471 e il 1503. Si tratta di date significative per la città di Roma, coincidenti con l’elezione dei due papi della Rovere: Sisto iv e Giulio ii, suo nipote.
Per questo lasso di tempo mi sono avvalso dei Censuali del Capitolo di San Pietro2. In questi registri sono descritti i bilanci economici annuali, con l’indicazione tanto delle entrate quanto delle uscite. Ai fini della ricerca l’attenzione è stata posta fondamentalmente sulle voci di introitus3, limitando lo studio dell’exitus a obiettivi particolarmente mirati, quali la destinazione finale delle somme raccolte, fondamentale per l’interpretazione dei criteri di gestione economica applicati dal Capitolo, e l’osservazione di eventuali spese relative alla manutenzione degli edifici o comunque direttamente connesse all’amministrazione del patrimonio immobiliare urbano4.

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Un problema di metodo: le insidie dell’analisi statistica

La prima questione da affrontare riguarda la qualità delle fonti. Sono esse infatti a dettare quelle che saranno le regole dell’indagine storica, stante la ovvia impossibilità di trarre conclusioni statistiche attendibili partendo da serie di dati disomogenei o non forniti con sistematicità5. È una tentazione frequente, per gli storici, quella di elaborare analisi quantitative pur in assenza di fonti adatte ad essere osservate con questo metodo.
Del resto l’indagine statistica presuppone una rigorosa serialità dei dati che difficilmente può essere osservata nello spoglio delle fonti medievali. Prima dell’avvento dell’età moderna non ha senso pretendere dai compilatori di registri contabili la cura “sistematica” dei dati raccolti: la cultura contemporanea (a maggior ragione in questo decennio di informatizzazione di ogni genere di dato) è ormai permeata dal concetto di “modulo” (per cui ogni registrazione fornisce dati assolutamente omogenei e confrontabili), quella medievale invece, pur nella costante ricerca di razionalizzazione e ottimizzazione delle risorse e degli strumenti, conserva ancora una spiccata attenzione per le particolarità e per le anomalie, mentre spesso lascia passare sotto silenzio la normalità, data per lo più per scontata.
Ciò non sta a significare che le raccolte di dati in mano ai contabili del Quattrocento fossero scorrette o inadeguate, né che i criteri di registrazione dei dati da essi seguiti fossero rudimentali: semplicemente, essi erano funzionali alle esigenze di quel momento: esclusivamente il riscontro “di cassa” e la mutua garanzia fra i contraenti degli avvenuti pagamenti. Non poteva esistere per quei funzionari il problema della serialità delle fonti per due banalissimi motivi: il primo è che essi non stavano compilando fonti storiche (meglio ancora, non avevano coscienza di farlo), il secondo è che il metodo di indagine statistica era ancora di là da venire.
Ulteriore problema relativo ad un’analisi quantitativa delle fonti è la sostanziale difficoltà nel definire l’oggetto di esame. Sotto la generica definizione di domus vengono con disinvoltura accomunate le più difformi strutture abitative. Diviene arduo operare confronti fra costruzioni qualitativamente non meglio definite6. Altrettanto difficile è il raffronto fra i canoni di affitto di un medesimo edificio nel caso di eventuali trasformazioni che abbiano interessato la struttura (sopraelevazioni, incorporazioni o altro) o la funzione dello stabile.

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I limiti imposti dalle fonti

Sotto la generica definizione di Censuale sono in realtà andati confusi registri appartenenti a due tipologie ben distinte: alla prima appartengono quelli compilati dagli amministratori prima che avesse inizio il loro mandato annuale7. In questi registri sono indicate in successione le somme che il Capitolo avrebbe dovuto riscuotere8.
Alla seconda categoria di Censuale appartengono i registri “consuntivi”. In essi sono riportate le somme effettivamente riscosse dal Capitolo di San Pietro. Questi registri venivano aggiornati continuamente, ma senza alcuna sistematicità9.
La differenza strutturale e funzionale fra i due tipi di registro è radicale: i registri preventivi rappresentano uno strumento contabile certamente più raffinato, che consente di valutare quale fosse la composizione del patrimonio del Capitolo e come quest’ultimo ne avesse organizzata l’amministrazione. Al contrario i Censuali consuntivi, per quanto disorganizzati e non sempre affidabili, sono pur sempre l’unico strumento che permetta di verificare l’efficacia del sistema gestionale predisposto dai camerarii, indicando quale fosse la risposta del mercato alle novità introdotte dall’ente proprietario e di conseguenza, in ultima analisi, l’effettivo contributo del patrimonio immobiliare urbano all’andamento economico del Capitolo.

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Il patrimonio immobiliare del Capitolo di San Pietro

Il Capitolo di San Pietro non fu tra gli enti promotori della importante fase di urbanizzazione che si verificò appena dopo l’anno Mille10. La basilica costituì e ampliò il proprio patrimonio immobiliare non attraverso la lottizzazione di terreni, ma soprattutto grazie a una successione di donazioni pie effettuate per lo più dai Canonici stessi o dalle loro famiglie11.
Non va infine trascurata una certa politica di acquisti di immobili operata dal Capitolo stesso, anche se la scarsa disponibilità di denaro contante non suggeriva certo investimenti cospicui in un settore, quello immobiliare, nel quale fino almeno alla metà del Quattrocento non si intravedevano significativi margini di profitto.
Fu questo plausibilmente il motivo per cui il Capitolo preferì, più che acquistare immobili, praticare una politica di scambi, tesa ad adattare il patrimonio, nel suo complesso, ai criteri che via via venivano ritenuti migliori per il suo sfruttamento. A corroborare questa ipotesi vi è la sostanziale rigidità del parco immobiliare per un lungo tempo. Nel 1350 il Capitolo possedeva 189 edifici; nel periodo 1472-1503 le case censite sono 187.
Il mantenimento di un numero costante di edifici sembra indicare esclusivamente un limite di capacità gestionale, forse dovuto anche alla difficoltà, per le poche persone preposte, di tenere i contatti con quasi duecento locatari romani, oltre che con i concessionari dei numerosi fondi rustici e con i locatari di alcune case che la basilica possedeva a Sutri, Viterbo e Civitavecchia. Ulteriore carico per gli amministratori del Capitolo era la concessione di licenze di mercato12, per l’estrazione di pozzolana, per la raccolta di sughero e addirittura pro piscatione tellinarum13.
Il numero delle case possedute dal Capitolo rimane dunque costante per un secolo e mezzo, ma uno sguardo alla collocazione topografica di queste abitazioni dimostra come il patrimonio sembra esser migrato nel tempo verso nuovi poli di attrazione.
Se il patrimonio nel 1350 risulta essere concentrato in una certa misura intorno all’ente proprietario, nel trentennio 1472-1503 è cresciuto di molto il numero degli stabili situati nei rioni Ponte e Parione, i primi ad essere interessati da fenomeni di speculazione a causa dell’alta domanda di alloggi. La forte immigrazione, soprattutto di manodopera specializzata, che aveva prodotto la sensibile crescita demografica di Roma lungo il xv secolo14, si indirizzò soprattutto verso queste aree, nelle quali si concentrava la maggior parte delle attività lavorative legate alla presenza della corte pontificia e delle famiglie cardinalizie15. La fig. 1 e la tab. 2 mostrano quale fosse, nel tempo, il gettito atteso dai diversi rioni16. Ovviamente la maggior parte delle entrate proveniva da Ponte e da Parione, ove le case erano più numerose. Nel tempo si notano alcune tendenze: l’andamento della crescita in Parione è piuttosto stabile. Non così in Ponte, rione nel quale l’aumento della rendita immobiliare appare arrestarsi bruscamente nei primi anni Ottanta, per poi riprendere prepotentemente.
È possibile che a frenare momentaneamente l’inflazione dei prezzi degli affitti in Ponte abbia concorso la pubblicazione di una bolla papale, il 30 giugno 1480, che introduceva novità nel settore edilizio e in particolar modo in quello immobiliare.
Sisto iv, con la bolla Etsi de cunctarum civitatum17, conferiva ai «Magistri Aedificiorum et Stratarum Urbis» e al cardinal Camerlengo il diritto di esproprio18: nel tentativo di promuovere la qualificazione edilizia, essi potevano, ad esempio, imporre al proprietario di un’abitazione la cessione coatta del bene, a prezzo ridotto, in favore di un eventuale compratore disposto a riunire proprietà troppo frazionate o ad acquisire più parcelle adiacenti, a patto che questi ne disponesse per la costruzione di edifici di particolar pregio19. L’esproprio si poteva attuare anche nel caso in cui uno stabile venisse danneggiato da lavori pubblici (nella maggior parte dei casi dall’apertura di una nuova via).
Un aspetto particolare della bolla, a mio avviso mai posto sufficientemente in risalto, è che potevano essere espropriate esclusivamente «domus per earum dominos minime inhabitari solite, sed pro earum annua responsione, vel alias locari consuetae»20. Questa circostanza penalizzava pesantemente il mercato degli affitti: la paura di espropri, particolarmente alta in un settore urbano in cui l’edilizia di qualità era decisamente attiva (soprattutto intorno all’area della piazza di Ponte), può aver provocato una contrazione della domanda. Il rischio, per gli investitori, era quello di prendere in affitto uno stabile, impegnandosi contrattualmente a investire forti somme su di esso21, senza poterne poi godere appieno nel caso in cui l’edificio venisse espropriato per ingiunzione dei Maestri delle Strade.
L’introduzione di nuovi regolamenti in materia edilizia (ma il discorso è applicabile, in linea di principio, anche ad altri settori dell’economia) comporta un periodo di attesa, durante il quale il mercato si interroga su quale sarà l’effettiva applicazione della norma e sulle sue conseguenze immediate.
A questa ipotizzata contrazione della domanda di alloggi andrebbe imputato un calo o, quantomeno, il congelamento del prezzo degli affitti. Il dato relativo al 1493 (1.174 ducati) rappresenta sì un brusco aumento rispetto agli 827 ducati del 1485, ma sembra riprendere, in realtà, il corso di una crescita arrestatasi di colpo nel 1481.
Anche Parione registra una lieve flessione del livello della rendita, ma limitatamente al solo anno 1481; in seguito, come si osserva, riprende una crescita lenta, ma costante22.
L’emanazione della bolla sistina sembrerebbe aver provocato conseguenze diverse sull’andamento degli affitti nei due rioni limitrofi. In tal caso la reazione più pronta, ma al contempo più misurata, osservata in Parione sarebbe testimonianza di un mercato più maturo rispetto a quello di Ponte, più giovane e composto per lo più da operatori economico-mercantili forestieri, in prevalenza banchieri toscani. Qui le tendenze erano forse più difficili da cogliere da parte degli investitori. D’altra parte va ricordato come Ponte, più che Parione, appare interessato in questi anni da grandi lavori pubblici: l’apertura della via dei Coronari, ad esempio, che interessò nel suo ultimo tratto le parrocchie di San Salvatore in Lauro e di San Celso. È possibile che, con l’apertura della nuova arteria e il sorgere di nuovi grandi palazzi, il timore di espropri fosse maggiore che altrove.
La situazione muta negli ultimi anni del secolo, che rappresentano un momento critico tanto in Ponte quanto in Parione, con l’arresto della crescita della rendita complessiva osservata fino a quel momento. La simultaneità della crisi in entrambi i contesti può essere interpretata in varie maniere. È possibile che si fosse raggiunto il limite strutturale del sistema: il livello degli affitti forse era ormai tale da non permettere ulteriori aumenti. È inoltre possibile che l’alluvione del 1495 avesse talmente lesionato gli stabili da disincentivare i possibili affittuari23. Il Capitolo, di fronte a una diminuzione della domanda di alloggi, doveva contenere i livelli degli affitti. Ciò sembra confermato dall’alto numero di contratti di lunghissima durata riscontrato in quegli anni24.
Un comportamento differente si segue nel caso di Borgo. In questa zona infatti l’andamento del livello della rendita – dopo una lieve flessione, in coincidenza con la morte di Sisto iv (1484) – ha un forte e repentino aumento a cavallo fra la fine del Quattrocento e l’inizio del secolo successivo. Il totale delle entrate attese dagli affitti in Borgo giunge per la prima volta nel 1503 a superare quello delle case in Parione.
La coincidenza di questo aumento con la crisi riscontrata in Parione e in Ponte lascia pensare a una nuova politica da parte del Capitolo, tesa alla rivalutazione degli immobili posti nell’area più prossima alla basilica. Si tenga conto dell’apprezzamento degli edifici provocato dall’apertura della via Alessandrina, avvenuta nel 1497.
In Borgo molte case vengono completamente rinnovate e fervono lavori per una edilizia di lusso, nei quali l’iniziativa privata si avvale talora della collaborazione con il Capitolo stesso. Il clero vaticano era comproprietario, ad esempio, del palazzo di Domenico della Rovere25. Una comproprietà che da sola rappresenta nel 1503 quasi il 16% del gettito previsto per quest’area.
Per quanto riguarda gli altri rioni, va notata la stasi totale del valore della rendita in Regola. L’entrata proveniente da questo rione rimane sostanzialmente stabile per tutto il periodo osservato. L’atteggiamento del Capitolo nei confronti degli immobili posseduti in quest’area è passivo: non c’è alcun tentativo di migliorarne la resa tramite contratti di affitto più vantaggiosi.
Sembra che gli amministratori del Capitolo riconoscessero una sorta di gerarchia ideale fra gli immobili posseduti dalla basilica. Non si tratta di una classificazione espressa, ma in base alla tipologia dei contratti, alla frequenza dei rinnovi, agli oneri imposti ai locatari si riconoscono differenti atteggiamenti gestionali.
Accanto ad alcuni edifici nei confronti dei quali la cura amministrativa è estremamente minuziosa – i quali rappresentano per il Capitolo il settore privilegiato su cui investire, in modo da incrementarne la redditività – si osserva un consistente numero di case amministrate con puntuale attenzione, ma non tanto da indurre il Capitolo a investimenti troppo onerosi su di esse: si tratta di edifici che è possibile definire “ad amministrazione ordinaria”. Le case nel rione Regola appartengono a questa seconda classe.
Infine c’è un terzo numero di edifici poco o affatto produttivo per il Capitolo. L’amministrazione delle case di questo ultimo livello, per lo più decentrate rispetto agli assi viari principali, sembra rappresentare, per i camerarii, un peso inutile. Indipendentemente dalla loro tipologia o dalla loro dimensione il Capitolo non sembra ritenere possibile una rivalutazione di questi stabili.

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Valore medio degli affitti

Il valore complessivo delle rendite attese dai vari rioni, messo in relazione con il numero delle abitazioni, permette di indicare per ogni rione quale fosse il valore medio degli affitti.
In realtà, come si è detto, nei Censuali del Capitolo di San Pietro la descrizione del patrimonio immobiliare è fondata, almeno fino al 1485, sulla geografia parrocchiale. Così all’interno di un medesimo rione si possono incontrare facilmente difformità nei valori degli affitti. In questo lavoro è stata operata comunque una suddivisione in base ai rioni per una migliore comprensione dei dati, posti anche in raffronto con quelli elaborati in altri studi sulla stessa materia.
I valori medi più elevati sono quelli relativi agli edifici in Parione, seguiti da quelli delle case in Ponte. Per quanto riguarda il dato relativo a quest’ultimo rione, tuttavia, si segnala un forte squilibrio fra i livelli degli affitti degli stabili che sorgevano nelle parrocchie occidentali del rione (San Celso, San Biagio della Pagnotta, Sant’Orso) e quelli del gruppo di case più “povere” che si trovavano fra San Salvatore in Lauro e il Campo Marzio.
La discriminazione fra i dati relativi all’area occidentale e quella orientale del rione Ponte, riportata nella tab. 4, rende evidente come nelle parrocchie di San Celso, San Biagio della Pagnotta e Sant’Orso i valori medi degli affitti fossero molto più simili a quelli registrati in Parione, giungendo, anzi, a superarli al termine del xv secolo.
Se in Parione la crescita del valore medio degli affitti si arresta con il 1495, così come si è osservato nel caso della rendita complessiva, nel vicino rione Ponte la situazione appare leggermente diversa. Anche qui il 1495 rappresenta un momento critico, ma il dato relativo al 1503 segnala già una stabilizzazione del valore medio degli affitti sui livelli precedenti l’alluvione, se non una rinnovata tendenza al rialzo26.
Relativamente all’area di Borgo si possono distinguere due fasi: in un primo periodo, coincidente con il pontificato di Sisto iv (1471-84) e quello di Innocenzo viii (†1492), non c’è alcuna evoluzione nei livelli medi di affitto. A partire dall’elezione di Alessandro vi ha inizio la fase di apprezzamento degli stabili che ha prodotto l’importante aumento, precedentemente riscontrato, della rendita complessiva relativa a Borgo. In particolare l’aumento del valore medio degli affitti subisce un’impennata fra il 1495 e il 1503, in coincidenza con l’apertura della via Alessandrina e con l’anno giubilare 1500. Questa vicenda è ideale testimonianza della stretta connessione fra la creazione o la valorizzazione di un certo percorso viario e l’apprezzamento degli stabili compresi nell’area servita dalla nuova strada.
Per quanto riguarda i dati relativi agli altri rioni ogni analisi statistica risulta inutile per l’esiguità del numero di edifici. Sarà sufficiente operare, fra questi rioni, una bipartizione. Da un lato si pongono Colonna e Trastevere, rioni nei quali le case offrono tutte uno scarso contributo all’economia del Capitolo. In Colonna la rendita complessiva non varia per tutto il periodo in esame, non superando mai il mezzo ducato annuo, mentre in Trastevere una lenta evoluzione porta il valore medio degli affitti a raggiungere quasi i 3 ducati27; il volume della rendita complessiva tocca qui i 17 ducati28.
Di tutt’altro segno il contributo dei rimanenti rioni. In Sant’Eustachio, Pigna e Sant’Angelo il Capitolo possiede sì pochi stabili, ma sono tutti di valore medio-alto. Va inoltre segnalato che l’aumento, come la diminuzione, della rendita è talora determinato dall’entrata (o uscita) di un immobile di rilievo nel patrimonio della basilica. Così, ad esempio, la rendita complessiva nel rione Sant’Eustachio, dapprima bloccata intorno ai 17 ducati annui, aumenta fino a 81,5 ducati nel 1503, a seguito della comparsa, nei Censuali, di una casa affittata, dapprima a Francesco Eruli vescovo «Spoletanus»29 e poi al nipote, per la somma di 52 ducati.
In Pigna l’andamento è diverso: l’originaria rendita di 44 ducati osservabile fino al 1478, con il 1481 crolla a 12 ducati, valore che rimarrà stabile per tutti gli anni Ottanta del xv secolo. Il motivo della diminuzione è, in questo caso, la scomparsa dai Censuali di una domus situata nella parrocchia di San Cosma de Pinea, che precedentemente era stata affittata a Francesco Porcari per circa 32 ducati l’anno. Proprio in quest’area i Porcari avevano il centro dei propri possedimenti urbani30: è probabile che avessero preso in locazione una casa dal Capitolo di San Pietro proprio allo scopo di consolidare la propria presenza nel rione, alla stessa maniera in cui Pietro e poi Domenico de’ Massimi31 ne presero una in parrocchia di San Pantaleone, probabilmente inglobata oggi nel palazzo Massimo alle Colonne32.
Ben modeste erano le proprietà del Capitolo nel rione Sant’Angelo: una casa affittata per 7,5 ducati al medico Giovanni Pancione e, in seguito, alla sua vedova; e una «remissa ad macella Ripe» ossia, con ogni probabilità, un ricovero per animali ricavato nei fornici del Teatro di Marcello o posto fra quest’ultimo e la chiesa di Sant’Angelo in Pescheria33.
La distribuzione del patrimonio nel tessuto urbano appare, alla luce di quanto esposto, eloquente circa i criteri che ne hanno determinato la formazione e gli sviluppi successivi: fra gli stabili ottenuti in dono o in eredità, così come nella politica di compravendita, il Capitolo tendeva a prediligere quelli raccolti intorno agli assi viari principali. Hanno la maggior importanza, di conseguenza, i rioni Ponte e Parione, attraversati dalle vie Papalis e Mercatoria. In particolare, per quanto riguarda Ponte, erano maggiormente appetibili le case poste lungo il duplice asse che dal Canale di Ponte si divarica fra i Banchi Nuovi e i Banchi Vecchi. Allo stesso modo in Parione le case ritenute migliori erano quelle concentrate fra il confine col rione Ponte, la via del Pellegrino e Campo de’ Fiori, mentre quelle oltre il Campo e quelle nell’area compresa fra piazza Navona e la Chiesa Nuova godevano di minor prestigio34.
L’ideale cerniera fra le aree ove le case erano migliori e più numerose e quelle ove le proprietà della basilica erano irrilevanti o quasi, era rappresentata dal rione Regola. Qui gli interessi del Capitolo, come si è detto, erano relativamente consistenti soprattutto per la presenza delle case precedentemente appartenute alla chiesa di Santa Caterina della Rota. Allo stesso modo in Trastevere il Capitolo “ereditò” alcuni edifici già facenti parte del patrimonio del monastero di Santa Caterina prope Forum Vaticanum.
Il resto delle case possedute dal Capitolo sulla riva sinistra del Tevere era sparso. Si trattava quasi esclusivamente di abitazioni il cui valore di mercato, in rapporto ai rispettivi ambiti topografici, non era affatto trascurabile.
Non può, infine, destare sorpresa il fatto che il Capitolo possedesse molti edifici nelle aree immediatamente circostanti la basilica, anche se qui il valore degli affitti, almeno inizialmente, era modesto. Né è privo di logica il tentativo (riuscito, peraltro) di valorizzare questa porzione del patrimonio immobiliare.
Innanzitutto si trattava delle case di più agevole conduzione, proprio in virtù della prossimità con la basilica. In secondo luogo il nuovo assetto viario e la riqualificazione edilizia in Borgo inducevano facilmente i membri della curia ad abbandonare le proprie abitazioni in Parione e in Ponte per avvicinarsi al Vaticano. Non sarebbe stato difficile, quindi, trovare affittuari per le rinnovate case di Borgo, mentre un alleggerimento della tensione abitativa non avrebbe ad ogni modo penalizzato la rendita del Capitolo in un rione come Parione, ove la domanda di alloggi sarebbe rimasta comunque elevata.

5
La rendita effettiva

I registri “preventivi” hanno permesso di ricostruire i meccanismi che regolavano la politica gestionale del Capitolo di San Pietro in materia immobiliare. Del tutto diverso è il contributo alla ricerca fornito dai Censuali “consuntivi”. Essi consentono di stabilire quale fosse il grado di efficacia raggiunto dal sistema amministrativo del Capitolo vaticano. Ovviamente le condizioni economiche o materiali della città influivano in vario modo sul rapporto fra ente proprietario ed affittuari.
Diverse case non compaiono nei registri consuntivi: il Capitolo non percepiva il canone di affitto per tutte le 187 abitazioni facenti parte del patrimonio immobiliare. La media del numero degli edifici registrati nei Censuali consuntivi è di 150. Le abitazioni che non compaiono non sono però sempre le stesse. Una evasione sistematica del canone di affitto è stata osservata solo in relazione ad alcuni immobili concessi a persone insignite di cariche pubbliche, quali l’arciprete della basilica, il Vicecancellarius o il Prefectus Urbis. Generalmente invece il mancato versamento del canone di affitto è connesso a situazioni contingenti. Non è dato conoscere volta per volta quali fossero state le motivazioni dei mancati pagamenti. Possiamo immaginare che si potesse trattare di difficoltà economiche incontrate dall’affittuario o (nella maggioranza dei casi) di esenzioni concesse dal Capitolo in risarcimento di spese particolarmente onerose sostenute dall’inquilino nella manutenzione dello stabile. Del resto sono comuni i casi in cui, per spese di questo genere, venivano applicati sconti sui canoni. In caso di pagamento parziale il compilatore del registro, insieme alla cifra riscossa, annotava di norma la motivazione dello sconto applicato, anche nel caso in cui esso fosse minimo. Paradossalmente invece, nel caso in cui l’entità della spesa sostenuta superasse il canone di affitto previsto per una data annata, lo sconto si tramutava de facto in una esenzione totale dal pagamento per l’anno in corso. In conseguenza di ciò, in assenza di un qualsiasi pagamento, i registri non tengono conto dell’accaduto e non rendono in alcun modo ragione di ammanchi talvolta anche considerevoli.
Per quanto riguarda le case che non compaiono nei Censuali consuntivi (e, di conseguenza, per quanto riguarda i rispettivi canoni di affitto) possiamo in questo senso parlare di “evasione totale”, tenendo presente, però, che con tale definizione non si vuole sottintendere che da parte del locatario ci sia stata insolvenza ingiustificata, ma si sottolinea semplicemente la mancata registrazione dello stabile nel libro censuale.
La tab. 5 riporta, anno dopo anno, il numero di edifici censiti nei vari rioni. Tenendo conto che – data l’inaccuratezza dei registri – in alcuni casi non è stato possibile individuare con certezza l’ubicazione di alcuni immobili, questi ultimi sono stati riportati in un’apposita colonna a parte. Ho ritenuto utile inserire nelle ultime due righe sia la media degli edifici registrati nei vari anni, sia il reale numero delle case35. Nell’ultima riga della tabella si è ritenuto opportuno presentare il tasso percentuale di evasione totale osservato nei vari rioni. Questo dato, pur avendo un valore puramente indicativo (trattandosi di un parametro calcolato a partire da un valore medio e non da un dato reale), permette di effettuare un riscontro immediato della situazione dei singoli rioni36.
Inoltre nei Censuali consuntivi le case di cui non si fa menzione sono assai più spesso quelle modeste e decentrate e, dunque, meno redditizie. Per questo motivo i mancati introiti legati all’evasione totale del canone relativo a questi stabili incidono sui bilanci del Capitolo molto meno di quanto non faccia la corresponsione, solo parziale, degli affitti relativi ad altri edifici di maggior pregio (i quali nei Censuali, però, vengono puntualmente registrati).
Dall’osservazione della tab. 5 risulta evidente come nei rioni Ponte (13,8%) e Parione (12,1%) i casi di evasione totale siano in proporzione molto meno numerosi che negli altri rioni37. Ciò è ulteriore riprova del fatto che l’asse Ponte-Parione rappresenta il settore della città in cui, più che in qualsiasi altro, il controllo del Capitolo sul proprio parco immobiliare era attento. Da un lato la selezione dei locatari è più accurata, per cui di rado si incontrano affittuari insolventi; d’altro canto in questi rioni raramente le spese di manutenzione degli stabili eccedono l’ammontare dei canoni annuali, essendo questi ultimi già di per sé molto onerosi per il locatario.
La gerarchia fra i rioni sembra rispettata anche per quanto riguarda i valori relativi a Borgo (29,3%) e Regola (29,4%), nei quali si osserva una situazione intermedia fra quelle dei rioni principali e di quelli più marginali.
L’entità delle rendite effettivamente percepite dal Capitolo nei vari rioni è descritta dalla tab. 6. Essa riflette quanto stimato in base ai Censuali preventivi, pur discostandosene in una certa misura. La gerarchia dei rioni nel contributo alle casse del Capitolo è quella prevista. L’andamento relativo ai quattro rioni principali è descritto dalla fig. 3.
Forti perplessità vengono destate dai dati relativi al 1485, in questo come in tutti i grafici e le tabelle successivi. Le case indicate per quell’anno (112) sono infatti sensibilmente meno numerose rispetto ai valori abituali. Se nel 1495 il numero delle abitazioni registrate (135) può essere stato realmente basso, in virtù dei danni riportati dagli edifici in occasione dello straripamento del Tevere, non è chiaro cosa possa, nel 1485, aver condizionato a tal punto l’economia urbana o il sistema di riscossione del Capitolo da far perdere le tracce di oltre 70 case38.
Circa l’andamento complessivo delle quattro serie, non tenendo conto dell’anomalia dei dati relativi al 1485, si osserva la stabilità della rendita percepita nel rione Regola; negli altri tre è invece in atto un processo di sviluppo. In Ponte, ad esempio, da una rendita di 558 ducati correnti (nel 1472) si giunge a toccare, nel 1497, la cifra di 1.048 ducati. L’incremento del gettito in questi venticinque anni è dell’87,8%, per una crescita media del 3,5% annuo.
Significativo è anche l’aumento riscontrato in Parione, ove la rendita aumenta complessivamente del 66,7% (2,2% annuo), passando da 399,5 a 666 ducati nel periodo 1472-1502. Dato comune al trend relativo ai due rioni è che l’attivazione del processo di incremento delle rendite segua una iniziale fase di stabilità. In particolare la crescita delle entrate in Parione, immediatamente successiva al 1475, sembra anticipare leggermente l’analogo fenomeno osservato in Ponte, ove sembra che la fase di stabilità delle rendite si prolunghi per un altro triennio.
In Borgo il fenomeno si conferma ancora più tardivo. Per l’intera durata del pontificato di Sisto iv questo settore della città, non inserito nell’importante processo di riassetto urbano in corso in quel periodo, non godette del medesimo impulso di cui beneficiarono le zone sull’opposta sponda del Tevere. La rendita complessiva in questa fase cresce molto lentamente e senza alcuna continuità. Dopo il 1485 l’aumento si farà più consistente: dai 229 ducati percepiti nel 1484 si passa ai 487 del 1502. In poco meno di vent’anni la rendita è più che raddoppiata (+112,7%); la crescita su base annua è pari addirittura al 6,3%.
Il dato relativo alle entrate in moneta, per quanto significativo, non può essere considerato esaustivo. Come si è accennato non si può dimenticare che una certa quota di denaro, spesa dai locatari in lavori di miglioria o di manutenzione degli edifici, veniva detratta dai canoni di affitto. Le cifre non percepite, in questi casi, vanno considerate alla stregua di investimenti operati dal Capitolo stesso nella cura del proprio parco immobiliare. Alla stessa maniera vanno conteggiate altre somme non versate dagli affittuari in ragione di una particolare clausola, abbastanza ricorrente, secondo la quale il canone veniva ritoccato al ribasso in caso di assenza della Curia dalla città39.
Negli studi condotti sui patrimoni immobiliari di altri enti religiosi, è stato riscontrato un legame fra la presenza di questo genere di clausola e la figura professionale del locatario, generalmente impiegato presso la corte stessa40. Diversamente, nel nostro caso, più che religiosi o personalità direttamente impiegate in Curia (chierici, procuratori, scrittori apostolici...) sembra che a godere di questa clausola siano persone la cui attività professionale risentiva pesantemente della presenza o assenza della corte: sarti, pellicciai e scarsellai, osti e albergatori, barbieri, medici, speziali e cartai, oltre, ovviamente, a banchieri. Nel 1478 beneficiarono di tale clausola i locatari di 22 edifici, tutti distribuiti nei rioni più rappresentativi (cfr. tab. 7).
Spicca anche in questo caso il rione Ponte, in particolar modo l’area fra il Canale di Ponte e il sito ove poi sorse la chiesa di San Giovanni dei Fiorentini. Si trattava infatti di un settore urbano connotato da una forte concentrazione di botteghe di artigianato di lusso, che dunque risentiva, in misura maggiore rispetto ad altre, della lontananza del pontefice; anche se, sui bilanci economici dei romani (o, per meglio dire, dei lavoratori attivi a Roma) incideva assai più l’assenza dei membri della Curia, la cui ricchezza consentiva un florido mercato interno di generi di lusso, piuttosto che il mancato afflusso di pellegrini. In tal caso a beneficiare della clausola di riduzione degli affitti «pro absentia papae», insieme agli albergatori, avrebbero dovuto essere piuttosto gli operatori del settore alimentare o del piccolo e medio commercio, attività la cui redditività era maggiormente connessa all’entità del flusso di visitatori forestieri41.Comunque sia, il mancato introito «pro absentia papae» è solo apparente. La clausola, infatti, tutelava l’affittuario in caso di assenza del pontefice, ma questa tutela veniva in qualche misura compensata negli anni in cui il papa si trovava a Roma. È un sistema per molti versi simile a quello delle moderne assicurazioni. L’inserimento di questa clausola in un contratto sicuramente comportava l’imposizione di un canone leggermente più alto o, nel caso dei contratti a lungo termine, una maggiorazione dell’entratura42.
Vanno infine messe a bilancio, come se fossero state riscosse, anche le somme non corrisposte dai locatari per rimborso di spese sostenute da questi ultimi al di fuori di quanto stabilito per contratto, che riguardavano innanzitutto la manutenzione degli stabili43. Non tutti i Censuali riportano con la medesima cura gli sconti applicati per rimborso delle spese sostenute. La fig. 4, nella quale è riportata l’evoluzione di tali detrazioni in Ponte, Parione e Borgo44, va quindi presa con cautela per quanto concerne i singoli valori, ma testimonia nel suo complesso un andamento piuttosto significativo: il valore complessivo degli sconti concessi cala vistosamente dopo i primi anni Ottanta del xv secolo, soprattutto per quanto concerne gli stabili situati nel rione Ponte.
La motivazione di tale fenomeno è legata all’applicazione di un altro genere di clausola. I contratti più moderni tendono infatti a prevedere, almeno per quel che riguarda gli stabili più importanti (e con le più alte spese di gestione), che la manutenzione (o addirittura la miglioria del fondo) siano a carico del locatario. Come si è accennato, nel contratto si stabiliva una cifra complessiva da investire in lavori sulla casa presa in affitto entro un certo numero di anni. I contratti ad meliorandum, per la loro notevole onerosità, venivano generalmente stipulati nel caso di locazioni a lungo termine. Nessuno, infatti, avrebbe accettato di investire grosse somme nella miglioria di un edificio se obbligato poi ad abbandonarlo dopo poco tempo45.
Fra le spese sostenute dai locatari un discorso a parte meritano quelle relative alla pavimentazione stradale, regolamentate dagli statuti dei Maestri delle Strade: una forma di tassazione che, considerata la pubblica utilità di questo tipo di interventi, ne ripartiva la spesa fra tutti i proprietari o i locatari delle abitazioni che si affacciavano sulla strada da pavimentare, secondo quote proporzionali alla lunghezza della facciata di ciascun immobile o al valore del relativo canone di affitto46. Veniva a sorgere così un problema di competenze. Chi fra proprietario e locatario doveva accollarsi le spese imposte dalla magistratura civica per la miglioria della strada? La risposta viene da un commentario giuridico scritto nella seconda metà del Cinquecento dal senese Marco Antonio Bardo47. Il commentatore riteneva che nella concorrenza fra il proprietario (dominus directus) e un locatario a breve termine (semplice inquilino) l’onere della pavimentazione stradale dovesse ricadere sempre sul primo (anche se, per agevolare l’esazione da parte dei Maestri delle Strade, spesso l’inquilino era costretto ad anticipare la spesa, esercitando in un secondo tempo il diritto di rivalsa sul proprietario)48. È questa la situazione più frequentemente osservata per quanto riguarda i beni del Capitolo vaticano; nei Censuali compaiono infatti molto spesso le registrazioni di spese sostenute dai locatari pro selicata facta ante domus [talis].
In presenza, invece, di contratti di affitto a lungo termine (di concorso, cioè, di dominus directus e dominus utilis) le spese di ammattonatura ricadevano sul secondo. Infatti «ammattonatus solet parvo tempore durare nec sit res ad perpetuam domus utilitatem»49. Se, cioè, il beneficio apportato dai lavori pubblici non costituiva miglioria permanente per lo stabile, il Bardo riteneva giusto che se ne facesse carico l’affittuario, essendo egli l’unico a trarne vantaggio immediato50.
Per una corretta quantificazione delle entrate del clero vaticano (e ancor più per una misura dell’efficacia del sistema gestionale scelto dal Capitolo) dobbiamo quindi aggiungere al denaro materialmente percepito quello speso in migliorie sugli immobili (considerato quindi come investito) e quello detratto per clausola contrattuale nei periodi di assenza del pontefice (cfr. tab. 8). I valori riportati nella penultima e terz’ultima riga si basano rispettivamente sulla media dei valori riscontrati nella tabella stessa e su quella dei valori stimati in base ai Censuali preventivi. La scelta di effettuare il raffronto in base a valori medi è dettata dall’esigenza di definire con un unico valore la perdita economica subita dal Capitolo lungo l’intero arco di tempo.
Per quanto riguarda i rioni meno rappresentativi il dato è fuorviante, dato che piccole cifre risentono in elevata misura degli arrotondamenti effettuati durante il trattamento dei dati. Sia sufficiente segnalare che i valori più bassi riscontrati sono quelli relativi a Ponte (14%) e Parione (12%). È in questi due rioni che l’amministrazione del Capitolo ottiene la massima efficacia. Perdite in proporzione maggiori si osservano nel rione Regola (23,1%) e in Borgo (26,2%) e ancor più in Sant’Eustachio (32,1%) e in Trastevere (40%). In particolare quest’ultimo dato testimonia la scarsa attenzione riservata dagli economi del Capitolo all’amministrazione delle casupole trasteverine, in assoluto le più lontane e meno facilmente raggiungibili dalla basilica (non essendo ancora stata tracciata, all’epoca, via della Lungara).
Il raffronto fra le entrate stimate e quelle percepite (cfr. fig. 5) evidenzia una buona corrispondenza fra i due andamenti. Si nota però, a partire dalla fine degli anni Novanta del xv secolo, una progressiva divaricazione fra le due linee. Questo fenomeno sembrerebbe indicare una difficoltà incontrata dai camerarii nella gestione del patrimonio immobiliare.
L’“efficacia” dell’amministrazione del parco immobiliare della basilica viene meglio evidenziata se si osservano separatamente i dati relativi ai rioni Ponte, Parione e Borgo (cfr. figg. 6-8). Le due serie relative ai rioni Ponte e Parione presentano alcune analogie. In entrambi i casi l’affinità fra i valori riscontrati nei preventivi e nei consuntivi si mantiene fino alla metà degli anni Ottanta. Successivamente le linee si discostano (e la differenza fra preventivi e consuntivi rimane costante, pur se con inevitabili oscillazioni). Il motivo per cui il divario non aumenta è da imputare all’interruzione della crescita della rendita complessiva prevista nei due rioni. È possibile che gli amministratori del Capitolo si siano resi conto che ulteriori aumenti del livello degli affitti non producevano più incrementi nelle entrate. Generalmente, infatti, il livello medio degli affitti di immobili appartenenti a enti ecclesiastici era inferiore a quello relativo a stabili posseduti da privati51. Un innalzamento eccessivo dei canoni di affitto avrebbe ridotto la concorrenzialità dei primi rispetto ai secondi.
Aumenti reputati eccessivi da parte degli inquilini potevano indurre questi ultimi a dar la preferenza ad abitazioni decentrate rispetto ai poli urbani di maggior interesse. Il rischio concreto, per i canonici di San Pietro, era che un elevato numero di locatari decidesse di rescindere i contratti di affitto per trasferirsi da Ponte e Parione verso rioni quali Campo Marzio, Colonna o Sant’Eustachio, ove la basilica possedeva solo pochissimi edifici52. In questo caso, quindi, fu la domanda di alloggi a suggerire le opportune condizioni dell’offerta.
In Borgo, invece, l’andamento delle due linee è parallelo già all’inizio del periodo in esame. A partire dal 1497, anno dell’inaugurazione di via Alessandrina, la scollatura fra le entrate preventivate e quelle effettive si fa particolarmente evidente. Gli economi del Capitolo di San Pietro mostrano un alto grado di consapevolezza circa la rivalutazione delle case nell’area interessata dai nuovi lavori, ma dall’andamento reale appare un’evidente scollatura del mercato. Sarebbe interessante valutare quanti inquilini, dopo il 1497, rescinderanno i propri contratti prima della scadenza prevista e in quanti casi le spese di manutenzione degli immobili passino a carico del locatario.
In prospettiva futura la ricerca potrà poi verificare se queste tendenze abbiano avuto un seguito dopo i primi anni del Cinquecento e, in secondo luogo, se siano state legate esclusivamente al settore immobiliare o non fossero piuttosto il riflesso di una crisi generalizzata, con ricadute anche nella gestione dei fondi rustici.

Note

1. Il patrimonio immobiliare e il sistema gestionale della basilica di San Pietro sono stati analizzati, ad esempio, da É. Hubert, Economie de la propriété immobilière: les établissements religieux et leurs patrimonies au xive siècle, in Id. (a cura di), Roma nei secoli xiii e xiv. Cinque saggi, Viella, Roma 1993, pp. 175-230. L’autore, in particolare, ha condotto uno studio sul registro del 1350. I termini cronologici della ricerca sono stati spinti quasi alla metà del secolo successivo da M. Vaquero Piñeiro, Il mercato immobiliare, in Alle origini della nuova Roma. Martino v (1417-1431), Atti del convegno, Roma 2-5 marzo 1992, a cura di M. Chiabò, G. D’Alessandro, P. Piacentini, C. Ranieri, Istituto Storico Italiano per il Medioevo, Roma 1992, pp. 555-69. L’oggetto specifico di questo lavoro, tuttavia, è il mercato immobiliare romano nel suo complesso, per cui l’autore ha ritenuto sufficiente lo studio dei protocolli notarili pubblici, evitando di addentrarsi nella serie di problematiche che inevitabilmente lo studio dei patrimoni immobiliari degli enti ecclesiastici comporta.
2. Le registrazioni, raccolte in 9 volumi, si riferiscono a 25 diverse serie documentarie, per un totale di oltre 4.500 annotazioni utili. In realtà, però, i dati riguardano solamente 20 annate, poiché in alcuni casi siamo in presenza di duplicazioni delle serie; cfr. Biblioteca Apostolica Vaticana (d’ora in avanti bav), Archivio del Capitolo di San Pietro, Censuali, 11-15, 17-20. L’analisi ha interessato, limitatamente ad alcune annate, anche fonti di reddito di carattere non immobiliare del Capitolo vaticano: si tratta di un altro migliaio di registrazioni, il cui studio ha avuto come fine la stima dell’incidenza della rendita connessa all’affitto di immobili urbani, sul complesso degli introiti annuali del Capitolo.
3. In particolare la sezione dell’Introytus domorum.
4. Non è opportuno, in questa sede, indugiare su questi aspetti. Basti segnalare che il denaro raccolto, sottratte le spese e gli stipendi ai dipendenti e ai collaboratori occasionali, veniva ripartito fra i membri del Capitolo, secondo quote differenti a seconda della qualifica di ciascuno (canonici, beneficiati e chierici). Il denaro non diveniva capitale, ma veniva disperso fra gli ecclesiastici fino a diventare improduttivo per il Capitolo, la cui ridotta disponibilità di denaro contante inibiva un ulteriore sviluppo delle risorse economiche e del sistema gestionale. La mancanza di tensione all’accumulo capitalistico è un atteggiamento già osservato per altri enti ecclesiastici dell’epoca. Cfr. ad esempio M. Vaquero Piñeiro, La renta y las casas. El patrimonio inmobiliario de Santiago de los españoles de Roma entre los siglos xv y xvii, l’Erma di Bretschneider, Roma 1999, pp. 58-9.
5. Per tutte le problematiche connesse all’analisi quantitativa applicata alla ricerca storica cfr. A. Porro, Storia e statistica. Introduzione ai metodi quantitativi per la ricerca storica, La Nuova Italia Scientifica, Roma 1989. Merito dell’autore è stato quello di aver voluto fornire agli storici una competenza di base in ambito statistico, senza addentrarsi troppo a fondo nel mondo della matematica.
6. Per l’epoca in esame non abbiamo catasti né planimetrie che consentano di stabilire una pur approssimativa relazione fra i prezzi (o gli affitti) degli immobili e le relative superfici edificate. In tali condizioni non si può far altro che delineare tendenze generiche del mercato. Cfr. M. Vaquero Piñeiro, A proposito del reddito immobiliare urbano a Roma (1500-1527). Alcune considerazioni sulle fonti e primi approcci, in “Archivio della Società Romana di Storia Patria”, 113 (1990), pp. 189-207.
7. La gestione patrimoniale della basilica era affidata a sei camerarii (dei quali, quattro scelti fra i canonici e due fra i beneficiati) nominati annualmente. Cfr. Hubert, Economie de la propriété immobilière, cit., p. 179. I libri censuali sono tutti redatti da quelli che vengono definiti camerarii minori, ossia i beneficiati.
8. L’articolazione interna di questi Censuali “preventivi” è standardizzata: vengono elencati in successione i diritti sulle oblazioni, i beni fondiari (castra, casalia, vineae...), le licenze di mercato e da ultimo il gettito proveniente dalle apothecae et domus. Queste ultime vengono elencate, almeno fino al 1485, sulla base della geografia parrocchiale. Rinviando ad uno studio più specifico su questo argomento, segnalo che il ricorso alla geografia parrocchiale nella definizione degli immobili appartenenti alla basilica è un caso del tutto particolare: d’abitudine gli altri patrimoni immobiliari ecclesiastici romani utilizzano a tal fine le circoscrizioni civili, non quelle religiose. Circa le problematiche inerenti alla definizione topografica degli spazi urbani romani e, più segnatamente, la geografia parrocchiale, cfr. S. Passigli, Geografia parrocchiale e circoscrizioni territoriali nei secoli xii-xiv: istituzioni e realtà quotidiana, in Hubert (a cura di), Roma nei secoli xiii e xiv, cit., pp. 43-86. Con il registro preventivo del 1493 si inaugura un nuovo criterio organizzativo, basato non più sulla dislocazione topografica degli immobili, ma sulla data di scadenza delle due rate semestrali generalmente previste per il pagamento degli affitti. La successione delle parrocchie citate nei Censuali preventivi, probabilmente redatti di anno in anno a partire dal registro precedente, è sempre la medesima, ma risulta progressivamente corrotta per il susseguirsi e il tramandarsi di errori nella collocazione di alcuni edifici. Uno dei motivi dell’adozione del nuovo sistema è probabilmente proprio la sempre minor utilità pratica di quello precedente, divenuto troppo approssimativo.
9. Per questo motivo sono questi ultimi i registri di più difficile interpretazione: lo stesso affittuario, ad esempio, può comparire più volte. Come accennato, il pagamento degli affitti andava di norma effettuato in due rate semestrali, tranne in casi espressamente specificati, nei quali era prevista un’unica soluzione. I registri mostrano però quale fosse l’elasticità nell’applicazione di queste regole: le scadenze dei pagamenti non vengono quasi mai rispettate. Al saldo si giungeva, non di rado, attraverso tre o più pagamenti parziali. Nei registri consuntivi, inoltre, le case non sono sempre chiaramente individuate: esse vengono definite talvolta in base alla collocazione topografica, tanto con riferimento alla geografia parrocchiale, quanto facendo ricorso ad altri elementi di riferimento; molte volte, però, esse vengono indicate mediante il sistema dei signa domorum (che nel volgere di pochi anni cadrà in disuso: cfr. Vaquero Piñeiro, A proposito del reddito immobiliare, cit., p. 194), o con la menzione del locatario o della persona che materialmente effettuava il versamento: il locatario stesso, un parente, un procuratore, un semplice inquilino (in caso di subaffitto), un vicino, un membro del Capitolo. Si tenga conto, infine, che alcune domus avevano esse stesse un nome particolare, o venivano ricordate dal nome di un ex proprietario. Questo quadro di estrema incertezza rende oltremodo arduo il riconoscimento degli stabili in Censuali relativi ad anni differenti, ma anche all’interno del medesimo registro, fra un pagamento parziale e l’altro.
10. Difatti il patrimonio della basilica, almeno fino al Trecento, rimase di dimensioni relativamente modeste. Promotori delle prime lottizzazioni furono soprattutto cinque enti: Santa Maria Nova, San Ciriaco in via Lata, San Silvestro in Capite, Santa Maria in Campo Marzio e Santi Cosma e Damiano in Mica Aurea. Lo scopo delle lottizzazioni non risedeva tanto nella volontà di creare un patrimonio immobiliare, quanto in quella di ripopolare le aree contigue agli stabilimenti promotori, cfr. É. Hubert, Espace urbain et habitat à Rome du xe siècle à la fin du xiiie siècle, École Française de Rome, Roma 1990, pp. 273-5, 294-5.
11. Minore fu la componente legata a donazioni o lasciti legati a devozione popolare. Cfr. Hubert, Economie de la propriété immobilière, cit., p. 182. Il Capitolo accrebbe poi il proprio parco immobiliare tramite l’acquisizione di interi piccoli patrimoni preesistenti, appartenenti ad enti ecclesiastici passati sotto il controllo della basilica. È il caso della chiesa di Santa Caterina della Rota nel rione Regola (cfr. C. Hülsen, Le chiese di Roma nel Medio Evo, Olschki, Firenze 1927, pp. 325-6) o del monastero di Santa Caterina prope forum Vaticanum, in Borgo (ivi, p. 236); P. Pecchiai, I segni sulle case di Roma nel medio evo, in “Archivi d’Italia e Rassegna Internazionale degli Archivi”, 18 (1951), p. 230.
12. Un mercato spontaneo era sorto di fronte alla vecchia basilica, nella piazza e sulla scalinata, fin dentro il quadriportico. Per una storia delle vicende legate all’origine e allo sviluppo di questo mercato, cfr. P. Pecchiai, Banchi e botteghe dinanzi alla basilica Vaticana nei secoli xiv, xv e xvi, in “Archivi”, s. ii, a. xviii (1951), pp. 81-112.
13. Annualmente veniva poi organizzata una spedizione presso il re di Napoli, al quale era stata appaltata la riscossione della gabella sul porto di Ortona a Mare. «Gabellam in civitate Hortona locatam regi Ferdinando annua pensione [...] ducatos 350», in bav, Archivio del Capitolo di San Pietro, Censuali, 11 (1470-79), c. 270r.
14. Secondo H. Günther, La nascita di Roma moderna. Urbanistica del Rinascimento a Roma, in D’une ville à l’autre: structures matérielles et organisation de l’espace dans les villes européennes (xiiie-xvie siècle), Actes du colloque organisé par l’École Française de Rome avec le concours de l’Université de Rome (Rome, 1er-4 décembre 1986), édité par J. C. Maire Vigueur, École Française de Rome, Roma 1989, p. 382, la popolazione di Roma passò da 10.000 a 100.000 abitanti dal rientro dei papi da Avignone alla fine del xv secolo. Le cifre della crescita demografica di Roma sono però controverse: C. W. Westfall, L’invenzione della città. Strategia urbana di Nicolò v e Alberti nella Roma del ’400, La Nuova Italia Scientifica, Roma 1984, p. 140, attribuisce a Roma 17.000 abitanti nel 1420, 40.000 alla metà del secolo. Secondo L. Palermo, Espansione demografica e sviluppo a Roma nel Rinascimento, in “Studi Romani”, xliv, 1-2 (1996), p. 21, la popolazione romana passò dai 20.000 abitanti del 1377 ai 60.000 circa alla vigilia del Sacco. L’incremento, quale che sia stata la sua entità, fu comunque particolarmente vistoso.
15. Agli inizi del xvi secolo più di un terzo dell’intero Sacro Collegio risiedeva in Parione. Cfr. C. Pericoli, Rione vi: Parione, in Guide rionali di Roma, a cura dell’Assessorato alla Cultura del Comune di Roma, F.lli Palombi editori, Roma 1974, i, p. 8.
16. Non ho preso in considerazione, in questi grafici, l’andamento relativo ai rioni ove le case erano meno numerose, riservandomi di dare informazioni su di esse nel testo quando necessario.
17. La bolla, del 30 giugno 1480, è pubblicata in C. Cocquelines, Bullarum, privilegiorum ac diplomatum Romanorum Pontificum amplissima collectio cui accessere Pontificum omnium vitae, notae, & indices opportuni, typis et sumptibus Hieronymi Mainardi, Roma 1743, tomo iii, parte iii, pp. 179-82.
18. La bolla Etsi de cunctarum civitatum fu presa a modello per tutto il secolo successivo: Leone x emanò leggi simili nel 1516 e altrettanto fecero Giulio iii nel 1550 e Pio iv nel 1565. La norma fu sancita definitivamente da Gregorio xiii nel 1574. Cfr. P. Partner, Finanze e urbanistica a Roma (1420-1623), in “Cheiron”, fasc. 2 (1983), pp. 65-6.
19. G. Curcio, I processi di trasformazione edilizia, in Un pontificato ed una città. Sisto iv (1471-1484), Atti del Convegno, Roma, 3-7 dicembre 1984, a cura di M. Miglio, F. Niutta, D. Guaglioni, C. Ranieri, Istituto Storico Italiano per il Medioevo, Roma 1986, p. 720.
20. Le monete utilizzate abitualmente erano i ducati correnti e i ducati di carlini, rispettivamente del valore di 72 e 75 bolognini. A questi bisogna aggiungere altre varietà di ducato che vengono utilizzate nei pagamenti occasionalmente: ducati di camera (del valore di 90 bolognini), papales, auri in auro, in auro largos, in auro strictos, venetos ecc. Il cambio dei ducati poteva oscillare fra un minimo di 72 bolognini e un massimo di 97,5 (pari a 13 carlini, utilizzati occasionalmente negli anni 1501, 1502 e 1503). Ulteriore moneta in uso è il fiorino corrente, il cui cambio era stato fissato definitivamente a 35 bolognini e un quarto, pari a 47 soldi di denari provisini del senato. In questa sede tutti i valori sono stati espressi in ducati correnti.
21. Cocquelines, Bullarum, privilegiorum ac diplomatum, cit., tomo iii, parte iii, p. 180. Non erano al riparo dal rischio di espropri neanche gli edifici appartenenti ad istituzioni religiose: «etiam si ad ecclesias, & monasteria, tam virorum quam mulierum, ordinum quorumcumque etiam exemptorum, necnon beneficia ecclesiastica, hospitalia, & loca pia pertinerent», ibid.
22. Al termine del Quattrocento compaiono contratti di affitto che prevedevano da parte dell’inquilino l’obbligo di investire in opere di ristrutturazione una data cifra entro un numero di anni prefissato.
23. Cfr. fig. 1 e tab. 2.
24. Durante il medioevo e nella prima età moderna diverse piene interessarono la città eterna. Segnalo in particolare, dopo quella del 1230, l’inondazione del 1476 e quella del 7 ottobre 1530. In quell’occasione le acque del Tevere lambirono la scalinata della basilica di San Pietro su una riva e piazza Santi Apostoli sull’altra. Meno intensa di questa, ma ugualmente funesta, fu la piena di cui parliamo, del 4 dicembre 1495. L’inondazione più devastante fu però quella del dicembre 1598, non superata neanche da quella, più recente, del dicembre 1870. Circa le inondazioni del xv e xvi secolo cfr. A. Esposito, I “diluvi” del Tevere tra ’400 e ’500, in “Rivista Storica del Lazio”, 17 (2002), pp. 17-26.
25. In situazioni di emergenza economica gli enti proprietari erano costretti ad adottare forme contrattuali meno redditizie, ma più sicure, come erano per l’appunto le locazioni a lunghissimo termine.
26. A proposito di questo edificio, l’attuale Palazzo dei Penitenzieri, cfr. T. Magnuson, Studies in Roman Quattrocento Architecture, Almqvist & Wiksell, Stockholm 1958, pp. 332-7.
27. Per una conferma all’ipotesi di un nuovo impulso alla crescita del valore medio degli affitti in Ponte sarà indispensabile lo studio dei dati relativi ai primi decenni del xvi secolo.
28. Cfr. tab. 3.
29. Cfr. tab. 2.
30. Nominato vescovo di Spoleto il 4 giugno 1497, Francesco Eruli morì nel 1540. Cfr. P. B. Gams, Series episcoporum Ecclesiae Catholicae, quotquot innotuerunt a beato Petro apostolo, typis et sumtibus Georgii Josephi Manz, Ratisbona 1873-85, p. 728.
31. Cfr. A. Modigliani, I Porcari. Storie di una famiglia romana tra Medioevo e Rinascimento, in “Roma nel Rinascimento”, Roma 1994, p. 95.
32. Domenico Massimo, che nel 1512 fu maestro delle strade, fece rettificare la strada lungo la quale si trovavano le proprietà della sua famiglia. Non si affacciava sulla via papale il più antico dei palazzi Massimo, detto il Palazzo Istoriato. Il palazzo alle Colonne fu ricostruito sul vecchio edificio di proprietà di Domenico, detto Palazzo del Portico. Con il sacco del 6 maggio 1527, fu in gran parte occupato e bruciato dai lanzichenecchi. Cfr. Pericoli, Rione vi: Parione, cit., p. 118.
33. Nei Commentari di Pio ii si accenna a lavori di restauro sul palazzo dei Massimo avvenuti nel 1462, E. S. Piccolomini, I Commentari, a cura di G. Bernetti, Longanesi, Milano 1981, vol. ii, pp. 720-1.
34. U. Gnoli, Topografia e toponomastica di Roma medioevale e moderna, ed. dell’Arquata, Foligno 1984 [ristampa dell’edizione di Staderini, Roma 1939], p. 149 menziona alcuni «Macella cum bancis pro macellando et una domus terrinea seu gripta que dicitur remectitorium ipsarum macellarum posita suptus Montem Fabiorum seu Sabellorum» e un «Macellus sive domus cum remectitorio bestiarum in regione Ripe sub domibus Sabellorum». I dati utilizzati dallo Gnoli sono tratti dagli atti del notaio de Scambiis, ora alla Biblioteca Vaticana, senza però che l’autore fornisca un riferimento più puntuale.
35. In particolar modo la contrada “Pozzo Bianco”, corrispondente all’area delle attuali piazza e via della Chiesa Nuova, insieme alla contigua “Pizzomerlo”, all’incirca sul sito di piazza Sforza-Cesarini, erano decisamente malfamate. Cfr. Pericoli, Rione vi: Parione, in Guide rionali di Roma, F.lli Palombi editori, Roma 1977, ii, p. 10; Gnoli, Topografia e toponomastica, cit., pp. 244-5.
36. Il numero delle case è desunto dalla tab. 1. Si noterà che in alcuni frangenti il numero di immobili registrati eccede il dato reale: avviene ad esempio nel 1475, quando in Ponte risultano 70 abitazioni (mentre sappiamo che il totale delle case era di 65). Ciò è da ascriversi al fatto che, in caso di abitazioni frazionate, i compilatori dei Censuali consuntivi hanno per lo più considerato ed elencato le singole parcelle, dato che il loro scopo era quello di registrare i pagamenti, non le abitazioni. Al contrario, i registri preventivi, i quali servivano ad identificare gli stabili piuttosto che i locatari, non si curano quasi mai dell’eventuale frazionamento degli edifici.
37. Sarà bene, poi, sottolineare che i valori calcolati si riferiscono esclusivamente al numero delle case non registrate, non già a somme di denaro non introitate. Anzi, per buona parte delle abitazioni non registrate nei Censuali consuntivi il Capitolo di San Pietro non attendeva alcuna corresponsione. Esse compaiono anche nei registri preventivi, che (come ricordato) tendono a elencare tutti gli edifici posseduti, accompagnate dalla nota «Nihil percepitur». Può trattarsi di abitazioni che per un qualsiasi motivo (come la morte del precedente affittuario o un sopraggiunto stato di rovina materiale) fossero temporaneamente non affittate o di quelle concesse a titolo gratuito a personalità di rilievo.
38. Eccezion fatta per il rione Pigna, ove il numero medio delle abitazioni censite corrisponde esattamente al totale effettivo delle case. Sul valore statistico di serie limitate di dati, però, abbiamo già messo in guardia.
39. Il dubbio è che il Censuale del 1485 possa essere incompleto. Le registrazioni in esso contenute sono corredate delle date dei pagamenti. La prima e l’ultima data riportate sono il 17 settembre del 1485 ed il 29 giugno dell’anno successivo. Ritengo improbabile che non siano stati effettuati pagamenti nei mesi di luglio e agosto 1486, stando anche a quanto riscontrato negli altri Censuali. Non è possibile, comunque, stabilire se la probabile incompletezza del registro sia dovuta all’adozione di una nuova modalità di registrazione, o se possa essere intervenuto qualche fattore esterno che abbia realmente ridotto la capacità dei camerari di raccogliere il denaro. L’Infessura dà notizia di un periodo di turbolenza in città nel periodo susseguito alla morte di Sisto iv (12 agosto 1484), prolungatosi per diversi mesi. Cfr. il Diario della città di Roma di Stefano Infessura scribasenato, a cura di O. Tomassini, (Fonti per la Storia d’Italia, 5), Roma 1890, pp. 161 ss. Non è plausibile però che tale situazione di instabilità socio-politica abbia potuto, a due anni di distanza, incidere a tal punto sulla capacità del clero vaticano di raccogliere i canoni di affitto. In alcune occasioni, del resto, i Censuali testimoniano la presenza di truppe alloggiate in edifici di proprietà della basilica, ma non nel 1485. L’ipotesi più realistica è che il Censuale di quell’anno sia semplicemente rimasto incompleto, forse perché sostituito con altra copia, senza che vi fossero state reali interruzioni nella serie dei pagamenti.
40. I ribassi non erano comunque importanti, in quest’epoca, quanto quelli osservati nella prima metà del secolo. Cfr. Vaquero Piñeiro, Il mercato immobiliare, cit., p. 565.
41. Tale specificità non sembra sussistere nel nostro caso. Circa l’applicazione della clausola nell’amministrazione di altri patrimoni immobiliari appartenenti ad enti ecclesiastici romani cfr. Vaquero Piñeiro, La renta y las casas, cit., pp. 150-1.
42. Riguardo questo aspetto della questione l’applicazione della clausola ad opera dell’amministrazione del Capitolo di San Pietro sembrerebbe differire da quanto osservato da Vaquero Piñeiro relativamente ai beni della chiesa di San Giacomo. A tal proposito egli afferma, tra l’altro, che «los propietarios de inmuebles eran muy conscientes de los beneficios que se derivaban de la llegada de extranjeros bastante proclives a un consumo veloz del dinero», ibid. In realtà, però, l’apparente contraddizione è legata, a mio avviso, alla qualifica professionale dei locatari degli immobili appartenenti ai due diversi enti. Ad accentuare l’impressione che a beneficiare della clausola fossero soprattutto operatori del commercio e dell’artigianato di lusso è in parte la rilevanza del loro numero fra i locatari dei beni di San Pietro.
43. L’entratura era una somma da versare una tantum al momento della stipula del contratto. A seconda del tipo di contratto poteva essere più o meno onerosa. Riguardo l’entratura e gli altri tipi di pagamento relativi ai contratti di affitto cfr. Hubert, Espace urbain et habitat à Rome, cit., pp. 304 ss.
44. Nella tradizione romana, di norma, le spese di manutenzione degli edifici concessi da enti religiosi erano a carico dell’affittuario, soprattutto nel caso di concessioni di terreni ad construendum. Il ricorso alla concessione di terreni “a costruire” era frequente soprattutto per gli enti che per primi promossero l’urbanizzazione di alcuni settori della città, nell’xi secolo. Non è questo il caso del Capitolo vaticano che, come detto, non prese parte a questa prima fase di urbanizzazione: si ha infatti memoria solamente di tre casi in cui esso fece ricorso a concessioni di questo tipo, negli anni 1088, 1231 e 1245. Cfr. Hubert, Economie de la propriété immobilière, cit., p. 182. Senza addentrarci nella descrizione giuridica di questo tipo di contratto, basterà ricordare che esso ebbe come conseguenza la sempre più frequente dissociazione della proprietà. L’ente rimaneva infatti proprietario del terreno, mentre l’edificio apparteneva al costruttore. Ne discende che nel caso di edifici in regime di proprietà dissociata le migliorie apportate allo stabile erano anch’esse di proprietà dell’affittuario. L’ente proprietario del terreno non era di conseguenza tenuto a rimborsare le spese sostenute da quest’ultimo. Nel nostro caso, al contrario, le spese di manutenzione e miglioria sugli immobili generalmente erano a carico del Capitolo. Per un esame dettagliato degli aspetti contrattuali e delle conseguenze giuridiche della concessione di terreni ad construendum cfr. Id., Espace urbain et habitat à Rome, cit., pp. 268-9.
45. Negli altri rioni queste spese sono segnalate solo raramente. Non se ne ricordano in Colonna né in Trastevere. In Sant’Angelo le spese segnalate dai Censuali si riferiscono solo alle annate 1474 e 1475, così come per Pigna (anche se qui c’è un ulteriore ricordo di spese nel 1490). Situazione diversa è quella relativa ai rioni Regola e Sant’Eustachio, ove le segnalazioni sono piuttosto frequenti, ma per valori complessivi decisamente modesti (mai oltre i 3 ducati correnti all’anno).
46. Se nel 1482 nel solo rione Ponte il Capitolo aveva dovuto rinunciare a 86,5 ducati correnti per spese sugli immobili effettuate dagli affittuari, quindici anni dopo, nel 1497, l’unica detrazione fu di soli 2 ducati. Si noti in particolare che al principio del periodo osservato i rimborsi in Ponte (ove si trovava il nucleo di edifici più numeroso) erano i più onerosi per il Capitolo. Al termine del processo, invece, la riduzione maggiore si incontrerà proprio in Ponte, sicché la perdita economica più grave per il Capitolo deriverà dalle case in Parione e da quelle in Borgo, pur se molto meno numerose.
47. Cfr. E. Re, I Maestri di Strada, in “Archivio della Società Romana di Storia Patria”, xliii (1920), p. 59.
48. M. A. Bardus, Tractatus Iuris protomiseos sive congrui ad interpretationem Bullarum, Constitutionum aliorumque Litterarum Apostolicarum super aedificiis construendis ad decorem Almae Urbis, ed. A. Blado, Roma 1565.
49. Cfr. Re, I Maestri di Strada, cit., p. 57.
50. Bardus, Tractatus iuris protomiseos, cit., p. 154.
51. I Magistri Viarum avevano facoltà di esigere somme anche in occasione di lavori di altro genere, come nel caso in cui per l’apertura di una nuova via si imponesse l’abbattimento di uno o più edifici. In tal caso a pagare l’imposta erano sempre i proprietari degli immobili contigui, poiché l’apertura di una strada recava ai loro edifici un oggettivo vantaggio permanente. Anche in questo caso, però, si tendeva a pretendere un contributo sia pur parziale da parte degli affittuari a lungo termine, come testimonia un successivo motu proprio di Paolo iii pubblicato in M. A. Bardus, Facultates magistratus curatorum viarum aedificiorumque publicorum et privatorum Urbis, aedilium curilium antiquitis nuncupati. Et olim a Maritino PP. v, iuxta antiquam institutionem restituti, ac a successoribus confirmati. Per M. Antonius Bardium Senen. I. V. D. collectae, & in paragraphos divisae. Cum eiusdem Magistratus, suorumque officialium brevi iurisdictionis descriptione in cap. distincta, ed. A. Blado, Roma 1565.
52. Media relativa ai valori espressi nella tab. 2.
53. L’ultima riga della tab. 8 mostra l’entità della perdita percentuale media osservata nei vari rioni durante il periodo 1472-1503. Trattandosi di un dato calcolato a partire da valori medi e non da dati reali esso non ha un’elevata attendibilità; può essere però utilizzato per effettuare paragoni fra i vari rioni, essendo esposte in egual misura a errore le serie di dati originarie.
54. Secondo quanto osservato per la prima metà del secolo in Vaquero Piñeiro, Il mercato immobiliare, cit., p. 567.
55. Questa ipotetica mutazione di orientamento avrebbe innescato un processo di apprezzamento degli edifici situati nei rioni indicati, ma ciò senza vantaggio alcuno per il Capitolo vaticano, per via del basso numero di edifici posseduti in quei settori urbani.